Kinh Nghiệm Đầu Tư Bất Động Sản

09/03/2024 - Mr. Tuấn Anh

Kinh Nghiệm Đầu Tư Bất Động Sản – Kiến Thức Đầu Tư Bất Động Sản – Những điều cần biết khi Đầu Tư Bất Động Sản

Kinh nghiệm đầu tư Bất Động Sản – Kiến thức đầu tư Bất Động Sản – Những điều cần biết khi đầu tư Bất Động Sản - 5 Chu kỳ của Bất Động Sản - Phương pháp đầu tư Bất Động Sản - Cách Đầu Tư Bất Động Sản - Học đầu tư Bất Động Sản - Chuyên gia tư vấn đầu tư Bất Động Sản

1. Giai đoạn Phục hồi (Giai đoạn đi lên )

Giai đoạn này nhà đầu tư bắt đầu cảm thấy tin tưởng hơn về thị trường, giá Bất Động Sản lúc này tăng nhẹ trở lại. Ngân hàng bắt đầu giảm lãi xuất và cho vay mua Bất Động Sản. Lúc này, các ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại. Các phương tiện truyền thông bắt đầu có những tin tức về sự biến đổi của thị trường. Các dự án sau 1 thời gian bất động cũng bắt đầu được triển khai trở lại, giá Bất Động Sản bắt đầu tăng nhẹ dần đều.
Đây là thời điểm “an toàn và rất thích hợp” cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường Bất Động Sản do thời kỳ đóng băng đã đi qua, giai đoạn khó khăn nhất đã đi qua.

Lưu ý: Độ chính xác của thông tin càng cao thì khả năng Nhà Đầu Tư chốt lời càng cao.

Lời khuyên: để chuẩn bị tốt nhất cho việc đầu tư thì Nhà Đầu Tư cần tích cực mở rộng quan hệ và làm việc với những bên có trước thông tin về các dự án, thị trường để triển khai đầu tư từ sớm. Ví dụ: có thể thông qua việc nghiên cứu vĩ mô, tìm hiểu phân bổ nguồn vốn đầu tư công, tiến độ giải ngân về vốn… từ các kênh chính quyền, mối quan hệ chất lượng

Nhà Đầu Tư nên tham gia ở giai đoạn này để giảm thiểu tối đa những rủi ro và dự trù trước những phương án xử lý

2. Giai đoạn tăng trưởng

Lúc này, nhu cầu mua bất động sản rất phổ biến, các bất động sản được giao dịch với khối lượng dày đặc, các sàn giao dịch, các văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và lúc nào cũng đông kín khiến Giá bđs tăng mạnh. Nhà nhà làm “cò đất” người người làm “cò đất”, và phần lớn nhà đầu tư có thể chấp nhận mua với giá cao hơn giá chào bán.

Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản. Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động. Đây là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước (giai đoạn phục hồi).

Lưu ý: Ở giai đoạn này vẫn còn cơ hội cho Anh Chị bắt đầu tham gia cuộc chơi, tuy nhiên biên độ lợi nhuận có thể không cao bằng giai đoạn trước do giá Bất Động Sản thời điểm này cũng đã có sự biến động rõ rệt.

3 Giai đoạn bong bóng (giai đoạn thị trường đạt đỉnh điểm)

Thời điểm này các công trình xây dựng bị quá tải và giá quá cao, tỉ lệ đầu cơ lúc này cực cao. Những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá và mọi người tranh nhau mua trong cuồng dại với hi vọng mua hôm nay mai lãi rồi bán..

Lúc này do tỉ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bất động sản tăng cao, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà nước bắt đầu rút tiền về bằng cách tăng lãi xuất, các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản.

Thị trường lúc này bắt đầu nhen nhóm sự suy giảm. Các nhà đầu tư mua thời điểm này nghĩa là họ đã mua ở giá cao nhất của chu kì.

Lưu ý: Anh Chị cần cân nhắc kỹ khi tham gia đầu tư vào thời điểm này. Không nên để hiệu ứng đám đông và FOMO đẩy cảm xúc lên quá cao, dẫn đến việc xuống tiền cọc rồi phải đâm theo lao.

Anh chị có thể tham khảo các video của môi giới ở dùng chiêu trò để tạo sóng, thổi giá đất, bán đất,...

4. Giai đoạn suy thoái

Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ.

Ngân hàng hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua bất động sản. Tín dụng được siết chặt hơn bằng cách tăng lãi suất.

Giá lúc này thị trường bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ tranh nhau bán tháo ,thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh, tài sản bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường, người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn đọng.

5. Giai đoạn đóng băng

Giá Bất Động Sản giai đoạn này giảm chạm đáy, thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí không có thanh khoản. thời điểm này nhiều nđt thông minh sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, gom nhặt những “tấc vàng” đang ngủ say.

Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm những bất động sản tốt, đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội làm giàu

Chú ý: Mỗi giai đoạn trong chu kỳ này kéo dài bao lâu còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố tác động, trong đó bao gồm:

• Tình hình phát triển của nền kinh tế vĩ mô.

• Mức độ hỗ trợ vay vốn mua bất động sản của ngân hàng.

• Các dự án hạ tầng trong khu vực.

• Biến động tăng hoặc giảm giá bất động sản.

• Các loại bất động sản phù hợp nhu cầu người mua.

Không phải bất cứ thị trường nào cũng đều nằm chung trong một vòng quay này, vì mỗi địa phương có một ưu thế khác nhau, nên cách vận hành thị trường bất động sản cũng khác nhau. Tuy nhiên cần phân tích thật kỹ những yếu tố bên trên để có thể “Thắng ngay khi mua hàng”

Quan điểm đầu tư là: Khi thị trường đang đi ngang và chững lại như hiện tại lại là cơ hội tốt cho chúng ta tham gia đầu tư BĐS dựa trên những keys tăng trưởng của từng thị trường để phân bổ vốn đầu tư sao cho phù hợp nhất.

Bí Mật Chu Kỳ Tăng Giảm Bất Động Sản: Những Bài Học Đắt Giá Chưa Ai Nói.

Muốn hiểu về xu hướng tăng, giảm bất động sản thì phải hiểu rõ các khái niệm sau.

1. Ngân hàng in tiền với chế độ dự trữ bán phần:

Khi một người tới ngân hàng VN vay 1 tỷ VND mua bất động sản thì sẽ có 9 tỷ VND được tung ra ngoài thị trường. Cơ chế này áp dụng từ năm 2009 khi ngân hàng Rothschild (NM Rothschild & Sons) vào VN năm 2009.

2. 85% đầu cơ bất động sản là vay ngân hàng, tỷ lệ rất cao. 15% còn lại mua bất động sản bằng tiền mặt, không vay, nên thị trường chung giảm nhưng giá bán là do họ quyết định vì không bị áp lực nợ.

3. Nhà đầu tư bất động sản chia ra 3 nhóm:

– Nhóm quyền lực giàu có: biết hết mọi thứ về bất động sản. Nhóm này gọi là 1 – chủ của các ngân hàng.

– Nhóm các tập đoàn kinh doanh bất động sản. Nhóm này gọi là 2.

– Nhóm dân chúng tham gia đầu cơ. Nhóm này gọi là 3.

A. Chu kỳ thứ 1 (năm 2003-2013)

1. Vùng đáy: năm 2003-2004

– Nhóm 1 đang sở hữu mảnh đất giá rẻ. Ví dụ 1 triệu VND/m2 và bán cho nhóm 2 5 triệu VND/m2.

– Nhóm 2 dùng mảnh đất thế chấp ngân hàng (con của 1), kê giá 10 triệu VND/m2 để vay ngân hàng nhiều tiền hơn. Dùng tiền vay để xây dự án chung cư, resort và bán cho nhóm 3 giá 30 triệu VND/m2.

– Nhóm 3 gồm 200.000 triệu người mua đi bán lại, lướt sóng và đẩy giá bất động sản chung cư, resort, biệt thự… lên 40 triệu VND/m2.

2. Vùng đỉnh: năm 2006-2007

– Nhóm 3 này mua đi bán lại trong 2-3 năm và lôi kéo thêm 800.000 người vay ngân hàng vào lướt sóng bất động sản. Thế là đủ 1 triệu người thế chấp hết tài sản để vay ngân hàng mua bán bất động sản nên đẩy giá lên 60 triệu VND/m2.

– Lúc này có 1 triệu người vay ngân hàng mua bất động sản và trả lãi suất hàng tháng. Không ai còn tài sản để thế chấp vay nữa nên giá bất động sản ở đỉnh 60 triệu VND, duy trì 2-3 tháng sau đó giảm.

– Tiền vay ngân hàng đổ vào bất động sản, ví dụ con số dễ hiểu là 100k tỷ VND và tiền lưu thông trong nền kinh tế tạo ra từ việc in 100k VND tỷ theo cơ chế dự trữ bán phần là 900k tỷ VND.

3. Giảm mạnh 80% và không có giao dịch mua bán: năm 2008-2012

– Giá bất động sản ở đỉnh và không còn mua nữa, áp lực trả lãi vay ngân hàng hàng tháng nên 2, 3 hạ giá xuống 10% để bán, cũng không có ai mua nên họ làm đáo hạn ngân hàng để mua bất động sản của chính họ nhưng tài sản lại giảm nên họ sẽ bị lỗ, ví dụ ban đầu tài sản 10 tỷ VND, sau khi làm đáo hạn còn 8 tỷ VND.

– Nhóm 2, 3 cứ làm đáo hạn ngân hàng 3-4 lần thì giá bất động sản giảm, tài sản của 2, 3 giảm theo 50-60%, nợ vay bất động sản sẽ giảm từ 100k tỷ VND chỉ còn lại 70k tỷ VND và tiền lưu thông cũng giảm từ 900k tỷ VND xuống còn 600k tỷ VND.

– Vì năm 2009, NHNN bơm ra 9 tỷ USD thông qua gói kích thích kinh tế, làm tiền lưu thông tăng lên, nên năm 2011 lạm phát cao và NHNN bắt buộc tăng lãi suất cho vay lên 20%/năm và người mua bán bất động sản lại trả lãi cao, họ lại làm đáo hạn ngân hàng tiếp và giá bất động sản giảm thêm 20%, tài sản của họ lại giảm thêm 20% nữa.

B. Chu kỳ thứ 2 (năm 2013-2023)

1. Vùng đáy: năm 2013-2014

– Nhóm 1 có tài sản hơn 200k tỷ VND: tiền từ gói k

ích thích kinh tế năm 2009, tiền từ gói kích thích bất động sản năm 2013, tiền bán bất động sản giá đỉnh năm 2007.

– Nhóm 2: ban đầu có tài sản 200k tỷ VND, bây giờ còn lại 100k tỷ VND là bất động sản và họ bán hết cho nhóm 1. Ngân hàng tham gia giữ cổ phần 60% của 2.

– Nhóm 3: ban đầu có tài sản 200k tỷ VND, bây giờ còn lại 100k tỷ VND là bất động sản và họ bán hết cho nhóm 1. Ngân hàng tịch thu hết tài sản đảm bảo và nhóm 3 đi làm thuê tiếp để tiết kiệm chờ chu kỳ tiếp theo lướt sóng bất động sản nữa.

2. Vùng đỉnh: năm 2018-2019

– Nhóm 2 sản xuất kinh doanh, tiết kiệm tiền, và sau đó mua bất động sản của nhóm 1 với giá 35 triệu VND/m2 vào năm 2016, bán lại cho nhóm 3 với giá 60 triệu VND/m2.

– Nhóm 3 sau thời gian làm việc từ năm 2013-2017, có tiền, nên năm 2018-2019 họ lại tham gia đầu tư bất động sản với giá đỉnh cao.

– Có khoảng 3 triệu người trong nhóm 3 mua bán bất động sản và đẩy giá lên 80 triệu VND/m2. 3 triệu người này thế chấp hết tài sản để vay ngân hàng và mua bất động sản.

– Năm 2019, nhóm 2 và 3 lại làm đáo hạn ngân hàng với số nợ tiếp như trước đó, giá bất động sản và tài sản của họ giảm thêm 50%.

3. Giảm mạnh 80% và không có giao dịch mua bán: năm 2020-2024

– Năm 2020 NHNN bơm tiền thông qua gói kích thích kinh tế trị giá 350k tỷ VND, gây ra lạm phát và năm 2023, NHNN tăng lãi suất cho vay lên 20%/năm, khiến nhóm 2 và 3 phải trả thêm lãi. Họ tiếp tục làm đáo hạn ngân hàng và bán bất động sản, dẫn đến giá và tài sản của họ giảm thêm 50% nữa.

C. Chu kỳ thứ 3 (năm 2024-2034)

1. Vùng đáy: 2023-2024

– Nhóm 1 có tài sản 400k tỷ VND: tiền từ gói kích thích kinh tế năm 2020, tiền từ gói kích thích bất động sản năm 2023, tiền bán bất động sản với giá đỉnh năm 2017.

– Nhóm 2: ban đầu có tài sản 400k tỷ VND, bây giờ còn lại 200k tỷ VND là bất động sản và họ bán hết cho nhóm 1. Ngân hàng tham gia giữ cổ phần 80% của 2.

– Nhóm 3: ban đầu có tài sản 400 tỷ VND, bây giờ còn lại 200k tỷ VND là bất động sản và họ bán hết cho nhóm 1. Ngân hàng tịch thu hết tài sản đảm bảo và nhóm 3 đi làm thuê tiếp để tiết kiệm chờ chu kỳ tiếp theo của lướt sóng bất động sản.

2. Vùng đỉnh: năm 2028-2029

Diễn ra tương tự như năm 2018-2019.

3. Giảm mạnh 80% và không có giao dịch mua bán: năm 2030-2034

Diễn ra tương tự như năm 2020-2024. Nguồn copy tham khảo

Để biết thêm về kinh nghiệm và kiến thức đầu tư Bất Động Sản quý khách hàng liên hệ: Vũ Tuấn Anh - Chuyên Gia Tư Vấn, Môi Giới, Mua Bán, Đầu Tư Bất Động Sản

Hotline: 0333.69.1111 & 0988.11.8385

www.tapdoanthanhdat.vn

https://xn--ttgroup-g7a.com/

https://batdongsanthanhdat.vn/

https://nhaxuongthanhdat.vn/